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开征房地产税是否扣除了土地价格
日期:2015-07-18 14:10:58 浏览[]   [关闭] [打印本页]
房地产税立法初稿已基本成形,目前(7月16日)正在征求意见。据报主要内容有,房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并,具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。 
 
从税收调节社会公平来看,开征房地产税也是合理的。 
 
长期以来,我国的房地产业税收一直落在流转税上,房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税;交易环节,卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。换句话说,一旦拥有了商品房,也就基本上完了一切税收,除非继续交易。广而言之,我国现行的税收制度重点基本上也落在流转税上。换个角度看,也就是国人税赋负担大致上是均等的,但实际上这是不公平的,没有做到有钱的多缴税,没钱的少缴税甚至不缴税。尤其当前在基尼指数居高不下的情况下,更要尽快开征财产保有税。开征房地产税,无疑是一项可靠的财政收入,它甚至可以不必在意当地房地产业是否过热或过冷,因为它是财产保有税。 
 
现在开征房地产税,实际上是增加财产保有税,而减少流转交易税。减轻流转交易税,也就减轻了普通购房者刚需购房的负担,而增加商品房保有税,就是加重了商品房投资投机者的投资成本。当投资品有了保有税,其投资成本高了,获利空间就相对压缩了。所以,这或许会影响楼价。因为,虽然限购令已执行了5年,然而就京沪穗深四大最热门的楼市来看,大约还有三分之一以上的商品房其实是主要被当作投资品的。 
 
目前涉及房地产业的税收十分复杂,税种繁多。在营业税和土地增值税、城镇土地使用税和房产税、契税和印花税之间,都存在着一定的重复征收现象。我国当前财税改革的一大任务,就是利用新税种设计的时机将复杂税费归并统一。开征房地产税,最终效果是消除重复征税现象,并让各种规范性的税收体现在明处,尽最大可能减少暗处的、征税机关自由裁量性高的收费,实现税制优化,从而让企业与购房者所承担的税负明晰化。 
 
但是,假如从财政税收收入或税收调控市场的角度去看房地产税,其影响不见得有多大。 
 
如果房地产税税率定为1%的较高税率,可能影响房地产价格,降幅为房地产税率和资金贴现率的比值,现有房价或将有1%÷5%=20%的跌幅。考虑到通胀因素,中低收入税率的折扣,以及房地产税收用于城市基础建设带来的房地产的升值,房地产实际价格跌幅或在15%左右。开征房地产税,将取消流转环节中的二套房20%的房产个人所得税。以一套100万房产计算,征收1%房地产税后,房价可能贬值为85万左右。而100万房产在二手房市场,如果满五年,升值大概在一倍左右,需要缴纳(100-50)×20%=10万个人所得税,房产实际价值也在90万左右。 
 
因此,开征房地产税对房价的下跌影响实在是有限的;当然,其对税收收入总额增加也极有限,但房地产税是旱涝保收的,房地产交易所得税在市场不景气时则会有所减少。只是有个问题不能不厘清。新的房地产税一大优点是避免了重复收税,可千万别在小的方面避免了重复收税,却在大的方面反而出现了新的重复收税。 
 
新的房地产税是根据房地产的评估值作为征税基础,而评估值是以市场价值为基础。目前市场商品房价格很高。如果单纯从商品房的价值看,其总价格无论如何达不到现在的市场价格。实际上,现有商品房价格中包含了土地价格。我国规定,土地国有。商品房下的土地使用期限最长70年,购房者在购房时已一次性地付足了70年土地使用费。那么,开征新的房地产税时,是否仅对扣除了土地价格的商品房价格计税?须知,商品房下之土地并非业主所有,业主似也不必缴纳非其所有物的保有税。可是现在准备开征的是房地产税而不是房产税。如果计税基础是完整的包括土地在内的商品房价值计税,那是否重复征税? 
 
在正式立法开征房地产税时,对这个绕不过去的问题,须对全体征税对象说清楚。
 
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